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事业发展
 
市场化】社区管理中心:打造物业突围样本
2017-06-14

编者按:推行内部市场化是适应集团公司管控体系建设要求、完善经营管理长效机制的重要手段,是激发企业内生动力、提高降本增效水平的重要举措。近年来,事业发展公司紧密结合各产业板块、服务机构实际和行业特点,积极推进内部市场化创新实践,加快实施业务流程优化再造,不断推动物业后勤由服务型向经营型转变,在促进管理升级,降本提效,实现经济效益最大化等方面发挥了重要作用,探索积累了一系列典型做法。为全面总结典型经验,兖矿集团网将陆续推出事业发展公司内部市场化建设典型系列报道,以期对深化拓展内部市场化建设提供有益借鉴。

 打造物业突围样本

——社区管理中心深推内部市场化建设纪实

侯伟晶

今年1至5月,社区管理中心在市场环境异常艰难的情况下,实现收入5530万元,比考核指标增收280万元;经费指标比考核指标降低504万元,超额完成两级公司下达的奋斗目标。

如此成绩,对于服务点多面广、人员老化、包袱重的社区管理中心来说,让人震撼!逆势突围的背后是社区物业人以对岗位的敬畏、对企业的忠诚,深推内部市场化,走出的从“吃经费”到“卖服务”的“突围样本”之路。

打破固有壁垒,改革中赢得空间

以前,社区管理中心职工吃的是“大锅饭”,多出力、少出力都是由集团公司“拨经费”。人员多、摊子大、资产低效,如何突围?集团公司正在推行的内部市场化让社区管理中心决策层眼前一亮。

早在2014年,该单位就在一片议论声中开始了兖矿后勤物业内部市场化建设的探索和实践。按照两级公司的要求,社区管理中心作为13家试点单位之一,率先推行内部市场化建设。“什么是内部市场化?” “怎样启动内部市场化?”为破解一系列难题,该单位把内部市场化建设作为“一把手”工程,把领导班子成员包保责任制层层落到实处。他们抽调部分单位业务骨干组成内部市场化建设团队,建立符合后勤物业行业特点的内部市场化运行体系。他们对《内部市场化建设知识手册》建立日学习制度,组织人员加班加点深入到幼儿园、物业服务所,和基层单位负责人、业务人员、班组长一起探讨如何结合单位实际推行内部市场化建设。他们通过现场调研,掌握各物业板块第一手资料,测算价格,确定计量、结算方式、设计表格,实现了内部市场化建设落地生根。

2014年12月8日,社区管理中心举行《物业小区、自干工程承包责任书》签字仪式。东升和富锦苑2个自然小区及自干工程承包责任人在责任书上签字,全面拉开该单位实行内部市场化承包经营的序幕。

为全面推进物业服务内部市场化建设,他们采取边试点、边总结、边推进的方式,进一步延伸拓展岗位货币化建设,提高服务质量,提升创效能力。

深化内部市场化,做实岗位货币化

社区管理中心一方面通过开展形势任务教育,引导广大干部职工转变观念;一方面,积极调研内外部市场,结合经营政策,调整服务结算价格。在此基础上,积极深化卫生保洁“岗位价值竞拍”和治安巡逻“班组承包竞拍”。

原来,卫生、绿化分属不同的系统,治安巡逻人员分属不同的小区,造成了人力和管理方面的浪费,针对这个问题,该单位在充分测算指标的基础上,对所有岗位和工作职责进行细致的分析,对人员情况进行重新梳理,对属于同一区域的小区治安巡逻人员进行整合,并定编定员。他们按照“区域集中、管控适度”原则,将社区所辖44个家属区153个保洁片区优化整合为119个, 4个治安巡逻中队片区。以0.257元/平方米.月为基数,对“保洁区域”竞拍承包,按次举牌竞拍,每次报价下降0.01元/平方米.月,部分岗位通过激烈竞拍下降了0.057元/平方.月。通过竞拍,减少卫生、绿化用工34人,年节约费用约130多万元。整合巡逻和门卫岗位,优化班组组合,由原来的21个组合为5个;对整合后的4个治安巡逻中队片区中队长、副中队长全部进行岗位竞拍竞聘,减少用工36人,真正实现了减员增效。

2015年6月19日,集团公司“内部市场化建设现场会”在社区管理中心召开,“做实一二级市场,细化三四级市场”的经验做法得到集团公司领导认可。随着所有42个家属区、62个水泵房、变电所、25座热交换站和公共绿化岗位货币化的相继竞拍,该单位又进一步全成本核算幼教市场,激发四所幼儿园积极招引生源,增扩班级规模,使在园幼儿人数创历史新高。

卖服务挣工资,规范市场化运营

“花钱买服务政策是内部市场化建设的深化与升级,是提升后勤服务质量的有效途径,是倒逼物业后勤改革转型,大力控费降本的难得机遇和有效举措。”事业发展公司负责人就“花钱买服务”的意义和实现途径捋出思路、指明方向。

社区管理中心作为事业发展公司“花钱买服务”承接主体,领导班子统一思想、转变观念,主动适新应变,把落实“花钱买服务”作为内部市场化建设的深化与升级,开始了一场从思想到行为的大蜕变。

“把岗位和服务价格化,用市场化解决价值链的利润点和每一个岗位的价值平衡。打造现代服务业,在特色上做文章、在服务上要效益。”这是该中心立足发展实际,对自身提出的明确定位。

在事业发展公司和社区签订服务购买合同之前,该中心党政因势利导,通过形势任务教育,引导职工“挣工资”转变观念。没有市场化改革之前,有的职工抱着“应该拿多少钱?”的思想,现在变成了“我的服务值多少钱?”。严峻形势下,职工们认识到:只有做好服务,才能拿到工资。

“如果能竞聘上治安中队长,我会采取以下措施强化治安管理:一是人员精简,二是对小区实行无盲点巡逻,尤其是加强午饭、晚饭敏感时间段的巡逻。”

“不管本次竞聘结果如何,我都会以这次竞聘作为契机,以更加饱满的精神状态投入到物业服务工作中去,为辖区居民服好务”……

这是2016年4月13日社区管理中心治安保卫队召开的 “治安巡逻市场岗位货币化竞拍竞聘会”的情景。30多名竞聘治安保卫队中队长、副中队长岗位的人员在竞聘演讲环节,阐述个人竞聘优势、竞聘后的工作思路及落实“以服务挣工资”的工作措施。集团公司购买服务,让一线员工转变了思想,工作积极性也提高了。“卖服务挣工资”的物业服务改革,像一剂对症下药的“良方”,实现了企业减人增效、员工服务质量提高、住户得实惠的“多赢”局面。

市场在变,环境在变,政策在变,而物业人的观念和机制也在变。内部市场化建设路虽远,行则必至;事虽难,作则必成。物业人必将乘胜而行,用崭新的视野、勇往直前的勇气和求真务实的作风,在突围中搏击风浪、破冰前行,再续后勤服务逆势发展的新篇章。